最近接受新加坡地產平台訪問，分享創立FMI Japan，以至進軍日本地產界的過程，由入行講到展望，二十年的經歷一下子快速回帶，當中有太多說不完的故事。這是我喜歡寫專欄的原因，將個人經歷與大家分享，既可以讓更多人認識優質海外物業，又可以提醒投資者小心陷阱。

有人問我，經常在報章雜誌分享自己累積了二十年的經驗，不怕被同行抄襲嗎﹖說真的，我從未驚過。因為我賣海外樓的經驗靠實戰而來，不同地區、不同物業、不同買家都有獨特性，一本通書可能加深你對行業的了解，但不足以令你成為專家，只有不斷親身去試、去做、去撞板，才能將累積的經驗變成智慧。

民宿一房難求

我早在2018年，已覺得大阪是不可忽視的市場，當時日本政府正式頒布民泊新法，買住宅可以當酒店出租，成本低回報高，這麼着數的事簡直是千載難逢！我很快便決定要集中發展大阪市場，甚至疫情期間在當地買地起樓，不過並非人人有這個膽量和遠見，所以在這幾年間，我受過不少人質疑，但事實擺在眼前，今時今日的大阪，你要在旅遊旺季租民宿住幾天，可能要提早幾個月至半年前預訂。這是我親身經歷，因為我每次到大阪公幹都想入住自己買入的民宿單位，但負責訂房的同事每次都回覆我full booking，似乎我投資比人快，但訂房總是比人慢！

進入黃金十年

大家都知道，自從日本開關後，旅客人數和消費力極速反彈，日本政府亦乘勝追擊，宣布落實興建IR及賭場，將大阪打造成旅遊重鎮。回想2010年，新加坡聖淘沙賭場及度假村開幕後，帶來龐大的經濟效益，房地產的活躍程度更超出預期，當年趕不及入市的新加坡人都後悔莫及。今次日本正式拍板開賭場，之前對投資大阪樓猶豫不決的客人都變得心急，因為賭場只是其中一部分，旁邊還有一起拓建的國際會議中心、高級酒店、綜合娛樂設施等，估計每年旅客人數達二千萬人，年收入五千二百億日圓。在一連串利好消息刺激下，買樓欲望變得高漲，最近我們收到有關日本物業的查詢明顯增多。

有客人問現在買大阪樓是否遲了一步﹖我坦白告訴他，的確錯失了最筍的入市時機，但仍然未算遲，因為投資熱度並非一下子到頂，而是需要慢慢煲。我認為現時水溫只到五十度左右，大阪物業的性價比和升值潛力依然跑贏其他地區，但要知道，煲水時水溫會在後半段快速飆高，所以這幾年間大阪樓市會迎來重大轉變。

世博會將於2025年開幕，IR及賭場預計2029年尾開業，根據過往經驗，大型盛事舉行前一年都是投資高峰期。因此由明年開始，投資大阪的熱度將會急促提升，至2027、2028年進入頂峰，待賭場落成後，地價仍會於水溫一百度的高位持續一段時間。換言之，大阪的十年黃金夢尚未正式展開，此時入市仍有機會執到平貨，不過可以考慮的時間無多，否則蘇州過後無艇搭。