自從2012年安倍政府上台後極力推動「觀光立國」的複興戰略，日元從2011年時的高位不斷貶值，本著其優質的服務質素，加上廉航的興起，日本彷彿成為了港人「 四小時生活圈」的休息遊玩熱點。同時，中國大陸龐大的中產購買力不斷提升，對優質家電、美容產品等的熱切追求，在過往數年推動日本零售業保持增長，甚至日本為此現象創造出「爆買」( bakugai)一詞。隨著國內修訂了電商法及收緊了海關貨物入境的限制後，這對日本的零售及旅遊業有何影響？
2018年，全日本總入境旅客超越3100萬人，總消費達到4.5兆日元。根據日本國家旅遊局的數據，在首5大遊客來源地區之中，中國大陸的遊客增長最顯著，2011年至2018年每年的複合增長率達30%，達到840萬人次。依次跟隨其後的南韓、台灣、香港都分別以21 – 25%的複合增長率增加。第5位的美國也有13%的複合增幅，達到150萬人次。
經過多年追求實質消費品的模式，中國大陸旅客的消費模式正在逐漸改變。日本國家旅遊局的統計數據顯示，其人均住宿消費從2011年的約31000日元，增加至2017年的45000日元，增幅45%，較其他5大遊客來源地區的增幅為高。較年輕的遊客更喜歡追求日式文化深度體驗，從穿著傳統和服、到學習烹調日式料理等。筆者公司在大阪當地的民宿管理合作團隊，正是時常策劃新穎的活動，除了上述的例子外，更有迎合當地節慶主題的特色活動，以滿足顧客日益看重的體驗要求。
儘管「爆買」現象逐漸消減，當地零售市道仍然穩步增長，從零售租值乃至零售地段價格可見一斑。 2018年下半年大阪市心齋橋地麵店舖的租金增加幅度在全國排列榜首；另一大阪熱門遊客熱點的黑門市場，其商業地價升幅排名全國第2高。
為了廣開客源，除了吸納亞洲地區旅客，日本政府正積極開拓其他地區例如歐洲遊客。根據世界旅遊組織（UNWTO）數據，2016年歐洲到訪亞太地區遊客有3200萬，但當中同期到訪日本只有140萬，不足5%，發展空間明顯。歐洲遊客的人均住宿消費水平較亞洲遊客平均高出1倍。日本政府除了將增加推廣支出外，也會增加提供多語言遊客服務、增添無線上網裝置等。客源多元化，能夠減少對單一地區的過度依賴，將能使當地市場的發展長遠更加平穩。

投資日本酒店旅宿物業要注意的是業界勞動人手短缺的問題。根據當地求職機構數據，酒店從業員的平均時薪過往數年平均每年上升3-4%。不過，隨著2018年底日本國會終於通過了新的移民入境法案，目標未來5年吸納近35萬位外國人， 為勞動密集的行業例如旅宿業提供勞動力，酒店旅宿業的人手短缺問題或能得以改善。

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