令和時代的日本房地產機遇

「初春令月,氣淑風和」,日本在新天皇德仁登基後,正式進入「令和」的年代。 FMI 至匯投資集團在日本當地經營房地產開發投資、物業管理等業務,與當地業務夥伴及同事經常交流市場情況。年號變更對日常經濟生活等不會有戲劇性的變化,但是在心理上確實帶來一下新氣象的振奮作用。曾經留學英國牛津大學的德仁天皇及雅子皇后,作為國家的象徵,相信能夠帶領日本繼續走向國際化,在2020東京奧運會及2025大阪萬博會 ,向世界展現其開放及創新的一面。
日本面對人口老化及減少是眾所周知的議題,不過如同全球其他地方一樣,隨著基建交通的完善,城市化的現象非常明顯,周邊地區的年輕人口往大都會城市遷移,尋找發展機會,支持及推動大城市的樓價。根據日本國土交通省的數據,東京、大阪、名古屋等大城市圈的平均地價連續6年處於上升趨勢。其中東京平均地價過去數年平均每年升幅約3%,大阪約4%,核心地段升幅更是明顯。本地人口的自然增長對房地產價格推動必不可少。根據東京都及大阪市政府的數據,過去18年東京都核心23區的人口增加了20%,而大阪市核心6區更增加了50%。
自從現任首相安倍晉三在2012年再次上台以來,日本政治層面經歷多年以來難得的穩定局面。面對全球日益紛亂多變的地緣政治格局,追求長期穩定回報的大型機構投資者,不斷增加在日本房地產的投資。以美資黑石集團(Blackstone Group)為例,過去5年已投資6000億日元, 收購住宅為主的日本房地產。黑石集團日本資深總裁Daisuke Kitta在日經(Nikkei) 訪問中表示, 該集團在整體人口減少趨勢中仍然投資日本,「我們不是投資日本,我們是投資日本的國際城市」, 「日本市場的廣度及流通度,對追求亞洲增長但擔憂過多風險的外國投資者, 正是非常吸引的目的地」。
安倍政府執政以來繼續大力推動「觀光立國」的戰略。根據日本政府觀光局數字,2018年日本總入境旅客達到3119萬人,較原2020年目標2000萬人更早超額完成。對比全國整體,大阪的入境旅客增量更為顯著,過往6年上升6倍,從200 萬人激增至1200萬人,快速推動當地的零售及旅宿業。大阪府政府推算2017年度入境旅客總消費超過1兆日元。大阪未來受惠多項超大型的開發項目,例如在JR大阪站旁、佔地14萬平方米的「梅北2 期」(Umekita II) 綜合商業項目,以及將會在2025年舉辦萬國博覽會、賭場選址大熱的夢州島項目。
宜做好盡職調查,或委託諮詢有經驗的業界顧問,便能減低風險。

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作者簡介

姚景文先生 (Andy Yiu)

FMI至匯投資首席投資官
 

曾任中國上市公司投資部主任,獲發香港會計師公會(HKICPA)認證。擁有香港科技大學金融學院的碩士資格,同時,超過10年的直接投資以及企業融資的經驗。至今收購全球超過14億美元的物業,包括英國倫敦A級辦公大樓。

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