全球陷入經濟危機，股市反覆，通脹高居不下，全球央行加息不止，身邊不少投資者朋友由年頭開始「損手爛腳」。英國物業市場當然亦受到衝擊，10月英國平均樓價按年升幅收窄，不過按上升7.2%。當經濟下行，資金就要找出口避險，今年樓價錄得正數增長的國家不多，其中英國樓盤仍有一定數量的捧場客，因為經濟再差，準備移民的還是會移民，準備到英國子女升學的還是會如期出發。我經常跟我的客人說，買鐵路沿線物業一定不會錯，因為「鐵路效應」是樓市重要的催化劑，在過去10多年間，很多圍繞倫敦的物業市場都受「横貫鐵路（Crossrail）效應」帶動上升。

日本開關，香港人蜂擁赴日，原本我也是其中一員，不過為的不是血拼，而是為了率先「擸」好盤。甚麼原因令我擱置等待已久的日本之旅﹖全因我一直非常欣賞的英國著名發展商Euroterra Capital為旗下新盤舉行預售，Euroterra Capital在英國知名而低調，走非一般精品路線，發展項目大部分圍繞倫敦最prime的Hyde Park、十大postcode地區，有「London's premier garden square property developer」之稱，而今次新盤Kensington Park Corner的耀眼度，我會用十級璀璨來形容！

過去兩三年，倫敦樓價受疫情影響升幅放緩，復常後又遇上匯價大跌，物業變相大平賣。根據萊坊的數據顯示，不少熱門地區的「折扣率」接近兩成，若以2014年時英鎊兌美元相當於1.71美元計算，現時肯辛頓（Kensington）和梅費爾（Mayfair）一帶折價45%，諾丁山（Notting Hill）更超過50%。倫敦豪宅發展商Euroterra Capital集中發展海德公園附近的貴價地，最近開售的Kensington Park Corner，正位於《摘星奇緣》中的經典藍色大門對面，是諾丁山市內的黃金地段。

全球陷入經濟危機，俄烏戰爭引發的能源危機、股市急瀉、通脹攀升，很多人聽到「投資」兩個字都怕了。我一向都相信「有危自然有機」，經濟好的時候買甚麼都不會輸，經濟差、高通脹時更要逆向思維思考和分析應該將錢投資到哪裏去。早前英國國家統計局公布的通脹數據，9月份消費者價格指數（CPI）同比上升10.1%，高於8月份的9.9%。一般人看到的是，通脹下買甚麼都貴，我看到的是，愈來愈多年輕人因為通脹擱置首置計劃，選擇繼續租屋，因此帶動租務市場需求上升，不少地方租金回報率可達4厘，個別城市更高達7.5厘。

要賺取四厘回報，別妄想能進駐倫敦核心區，但正如黎明金句「核心外圍是核心的內圍」，在距離倫敦市中心半小時車程以內的地區，在未來將會成為核心的一部分。我們早在兩三年前已看準横貫鐵路（Crossrail）沿線屋苑的潛力，與英國著名發展商合作銷售十多個鐵路屋苑，包括倫敦金絲雀碼頭（Canary Wharf）、斯特拉特福（Stratford）、白教堂（Whitechapel）、胡列治（Woolwich），以至鐵路西行的終點站雷丁（Reading），眾多項目的銷情都非常理想，當中部分項目經已收樓並出租，租金回報達四至五厘，未來更可賺取物業升值的差價。

近幾個月，不論朋友還是客戶，都對英國樓市充滿疑問。我經常強調，買海外樓是長線投資，並非一年半載的短炒，正如香港的家長們，在現時英國政治經濟不明朗的情況下，也沒有動搖送子女到英國升學的決心，因為大家相信的是制度，以及未來的前景。選擇在英國居住或置業的香港人，大部分都希望為子女提供一個更好的教育環境，因此名校區的物業永遠有價有市。優質校區能帶動樓價，正如九龍塘的樓價和租金抗跌力強，逆市中仍居高不下。在英國，Kent（肯特郡）是名校區的代表之一。