日圓跌至多年低位，近日兌港元維持在6算左右，不少港人紛紛換入日圓，待開關後作旅費之用。各界投資者則各持己見，部分人認為日圓有機會「穿5」，亦有部分人認為現時已接近最低位。當然，我們沒有預知未來的水晶球，但我們可以從當地政策中一覷究竟，作合理預計。

但你問我對日本經濟不樂觀嗎？答案是否定的，首先在奧運方面，最賺錢的始終是轉播權，在外國普遍「Work From Home」的文化下，這次奧運的轉播宣傳效果反而比預期好。而且，從數據上，日本經濟並未像外界預測般退下，反而有反彈的趨勢，日經指數225更一度創30年新高。最根本原因是日本內銷需求極高，加上日本最大的債主是自己人，根本不需跟人借錢。這也不是日本第一次展現內銷的重要性，回想80年代泡沫時代，當時日元極高水，外地人不願意去日本消費，經濟也是全靠內銷撐起。現在日圓匯率低，也不用擔心當年泡沫的下場。

香港人辦事習慣「香港style」，電郵半天收不到回覆已經要再三催促，哪怕星期天也要隨時準備工作，隨時都是「作戰狀態」。但這套在英國可行不通，根據我在英國物業界多年的經驗，當地律師在處理各類樓宇買賣文件時，辦事效率確實不高，有時他們一天只會檢查一次電郵，在新加坡和香港工作多年的我也不太習慣。所以，我常常提醒客人，購買英國物業時必須提早開始準備，一來方便安排文件和辦理按揭，同時也考慮到當地的辦事文化。

我常常說：「買英國樓無需付佣金。」事實上，英國新樓價單普遍由英國發展商直接提供，而且發展商不允許香港代理修改價單，所以香港代理並不能提高價錢。有部份港人不清楚這點，便以為在英國當地買樓可享有較低樓價，其實發展商根本不會因為節省中介費而向買家提供折扣，反而買家以相同價錢買入物業，遇到問題時會失去第三方支援。

「鐵路概念」無疑是催谷香港樓市的最大因素，經典例子莫過於屯元天等過往笑稱「大西北」的地區，近年也因為開發計劃和屯馬線消息，樓價不斷飆升，睇齊不少九龍區物業。事實上，這個道理放諸四海皆通，至於在英國，最近二十年最被期待的新鐵路則是HS2及Crossrail Elizabeth Line。

望穿秋水的英國Crossrail Elizabeth line終於有新進展了，倫敦交通局（TfL）日前宣布，Crossrail Elizabeth line將於5月24日正式啟用。鐵道名稱不但向英女皇伊利沙伯二世致敬，其項目的規模也是目前歐洲最大的。路線將橫跨倫敦中央地區，也會延展至雷丁（Reading）、雅息士郡（Essex）及希斯路機場。繼已經通車的雷丁（Reading）至西倫敦部分，現在Crossrail Elizabeth line的The Abbey Wood至Paddington的部分將正式通車，進一步強化東西倫敦之間的聯繫。在通車後，TfL的下一步計劃為統合Elizabeth line的服務，預計在2022年秋天完成。