沙中線過海段於5月15日通車，一眾香港鐵路迷通宵排隊乘搭「頭班車」；至於在英國，大家期待已久的Crossrail Elizabeth line也於5月24日正式啟用。過往倫敦一直被詬病缺乏連接東邊和西邊的交通，因此東倫敦發展始終未能追上西倫敦，也使得很多中高層人士買樓時始終堅持要買西倫敦，而Crossrail Elizabeth Line正是，真正能打破「東、西倫敦」之分的因素。在通車後，從市中心金融區Liverpool Street到東倫敦新興社區Woolwich的車程將減半至15分鐘。

英鎊在這一年以來輾轉下跌，絲毫沒停下跡象，最近兌港元匯率低見9.6算，無論即將移居英國的港人或投資者均紛紛換入英鎊，等待反彈時機。有見港人需求，各大銀行最近均推出英鎊定期優惠，七天短息均達10厘或以上，部分銀行甚至推出高達12厘特優年利率的計劃。

最近一年不停介紹倫敦周邊的「Home counties」，主要因為移居英國的港人多為有小朋友的家庭，他們對生活空間和環境的需求較多，而大多數「Home counties」正正滿足了這兩大要求，加上這些地區樓價平均比倫敦便宜一半以上，所以也對家庭的負擔較細。但百貨應百客，並非所有香港人都喜歡住在「Home counties」。尤其是年輕一代，他們會更傾向住在大都市，因為當地生活節奏較適合自己，而且將來發展機遇豐富，一般而言，倫敦、曼城和伯明翰三大城市會更適合他們。

近日美元持續強勢，港元兌英鎊匯率一度跌穿10.2，不少投資者和即將移居英國的香港把握機會換入英鎊，有些銀行甚至推出超高利息短存計劃，吸取一波資金。實際上，投資英鎊，除了辦定期等最基本做法外，一如我們過往所說，投資英國物業也是極佳的方法，因為現時英鎊匯率、利率和樓價合理，加上租金回報良好，形成「三低一高」局面，無論是否會過去英國自住，或是純作投資，都是進可攻退可守的選擇。

英國專門設有Energy Performance Certificate (EPC)，正是用以鑑定各物業的能源表現，如隔熱效能、電器省電程度等，並提出改善方式，而英國政府早於2017年就要求在出售或出租的物業都要附上這份EPC能源性能證書。香港人未必知道甚麼是EPC，但想買英國樓的人一定要知道，因為這張證明書會影響銀行按揭、出租及出售價錢。

年末將至，回顧一年來海外物業市場的環境，對比去年似乎沒有太大的變化，即便在經歷了幾度封城狀態後，英國和日本的樓市還是意料之內的熾熱。不過，英國樓市有本土和移民人士雙管齊下的催谷，樓價上升也是由屋類物業為主導，跟本土需求為主要的日本情況有點不同。日本面對的除了是疫情，還有政治環境的變化，但這些卻無獨有偶地成為了刺激樓市的利好因素。