等到頸都長，大阪世博終於開幕了！我也有親自到會場直擊世博會開幕，能夠親眼見證世博開幕實在令我很感動，不過此行我還有任務在身，就是為公司拍片當KOL，為大家跟進世博會的最新消息、講解日本樓的最新市況和介紹我們的樓盤，大家可意多加留意FMI 的社交平台專頁。

世博開幕本來是一件很開心的事，但最近見到一些有關大阪物業的報道卻令我非常氣憤！隨着世博開幕，全球的焦點再一次聚焦在大阪，越來越多投資者留意大阪樓盤，此時行業內的害群之馬又走出來亂寫文章誤導客人，先亂說日本新樓已搶光，再是主張翻新樓的回報比新樓還要高，又說只要整棟大廈翻新即可改建為全幢民宿，毋需擔心影響鄰居導致投訴的問題，簡直就是想混洧視聽！

「簡易宿泊」限制大

首先，將舊樓翻新出租民宿的最大問題根本不在於影不影響鄰居，而是最根本的牌照問題！大家要分清楚日本的民宿牌照是有兩種，分為「獨立民宿牌照」和「簡易宿泊所牌照」，我們公司的大阪項目，全部單位都擁有「獨立民宿牌照」，每個單位面積達二十五平米或以上，防震程度達日本七級以上烈度，兼符合消防條例。

在此額外補充一下，香港人熟悉的是「黎克特制」震級跟日本所用的「日本氣象廳地震烈度表」是不同的，國際上達黎克特制八、九級的大地震，以日本烈度計也只屬五級，而七級就是日本地震級別當中的最高級別。

至於「簡易宿泊所牌照」即是整幢大廈共享一個牌照，無良地產商所指的整棟大廈翻新改建為全幢民宿，可能是暗示大廈只是領有「簡易宿泊所牌照」。持「簡易宿泊所牌照」的翻新舊樓出宿民宿最大的問題有三個：第一，共享牌照原則上單位是不可以拆散出售，即是只要有一個業主退出不做民宿，其他人就有機會不能繼續經營了。除非你是一個人購下整幢物業出租，否則出租民宿前，你必須先確保所有的業主都會將單位出租民宿；

第二，那些四、五十年樓齡的樓，即使翻新了，都只是外表新，內裏依舊是頂着幾十年前的鐵骨，不單不符合最新耐震標準，甚至可能不具備任何防震功能，這類型的翻新樓是無法購買抗震保險，對投資者來說風險較高。一旦發生地震造成公共區域或建築結構受損，所有的業主都必須籌措額外資金進行修繕或重建。而且超過三十年樓齡的物業，因結構安全的考量，銀行也不願意承造，買家無法取得貸款；

第三，由於申請牌照的時候可以把所有單位面積合併計算，事實上很多單位面積都非常小，不足二十五平方米，空間如此狹窄的民宿有否人租都成問題。

翻新樓隱藏費用多

另一個令我快要氣炸的是怎麼說也說不通翻新樓的回報比新樓高吧！翻新樓賣的價錢可能比新樓低，因大家不要忘記，地產商只會把肉眼看得見的部分翻新，舊樓有的問題依然繼續存在，五臟六腑隨時殘破不堪，例如水管、電線可能都有問題；下水道系統可能需要維修；樓宇位置未必有網路覆蓋，甚至連最基本的設施如暖氣、空調都需要重新安裝，這些全部都是隱藏費用，加加埋埋可能比買新樓更貴，試問又怎麼可能回報比新樓高呢？。

樓價不斷上升，新樓供應也減少了，但誰說新樓已經搶清光？我們公司十六個新盤在今年內陸續交樓，大部分會在這半年內交樓，只要找我們FMI 便有新樓！大家買樓前真的要停一停，想一想，翻查更多網上資料，切勿誤墜翻新樓陷阱！

大阪世博經已開幕，我已經身在大阪隨時為大家直擊世博盛事！

近來南海海槽地震的預測越來越多，翻新樓的抗震力低，分分鐘一次地震已經會倒塌。投資為賺錢，倒不如買有保障的新樓，FMI 今年將有十六個新樓項目交樓，全部抗七級以上地震。