最近有報道指，由於日圓持續疲弱，吸引大量外國投資者買入日本物業，造成當地樓價持續上升，導致本地居民難以置業，有當地議員提議政府考慮限制外國人購買土地，而日本國土交通省則會運用房屋買賣的資訊展開調查，以掌握外國人在日本置業情況。

坦白說，在我看來這些調查都是「例行公事」，以減低當地市民的憂慮。日本政府雖然一方面要顧及市民的需要，但另一方面政府現階段非常需要外國投資者的資金，因此任何有可能影響投資者投資意慾的舉動，日本政府都會處理得非常小心，正如近年加息一樣，日本對於調整利率這件事是非常保守的，因為一旦加息，日圓匯率便會升，對於外資流入、出口和旅遊業都會有影響。

新加坡投資者進場

根據資料顯示，現時東京市中心新樓的買家當中，有兩至四成買家是外國人，主要來自內地、香港和新加坡等地。小弟接觸過很多新加坡高端投資者，包括新加坡的家族基金、地產基金、印尼華僑、富商等等，他們都想有意投資日本物業，原因是日本樓價低，但投資回報高。

跟新加坡樓比較之下，新加坡樓價高，花同樣的價錢在新加坡買一個單位，在大阪已經可以買到兩至三個單位了，還未計算百分之三十至六十的物業印花稅。再者，新加坡人早已經體驗過賭場效應，由2004年新加坡政府宣布考慮興建賭場，到2010年賭場正式開幕，樓價由四百多至五百元坡紙一呎升至一千五百元坡紙一呎，升幅達足足三倍，可見賭場對一個地區的樓價影響有多大。

對於新加坡人來說，大阪預測的樓價升幅甚至可能比當年的新加坡更大。新加坡未有賭場前已有貿易、銀行、金融、航運等產業，興建賭場是錦上添花，唯一可惜是受地理位置所限，新加坡的領土較細，基本上只需三、四天，已經可以玩盡整個新加坡。反觀大阪是是日本第二大城市，出口強勁，製造業發達，而且作為關西地區的重要核心，遊客去京都、奈良、神戶、和歌山，全部都會經大阪，單是關西地區已經可以玩兩星期了，在新加坡人眼中，大阪的爆發潛力比當年的新加坡還要大。

分拆資本「錢滾錢」

我建議我的客人如果想有穩定收入的，大可以買入單位以後出租當民宿，以現時大阪的旅遊業前景，今年的世博加上2030年的賭場，出租民宿已經可以有一個很穩定的收入；如果想再進取一點的，其實可以把將出售單位所得的八億日圓加上貸款，分別投資購入兩幢物業，市場行情向好時可選擇出售其中一個物業，甚至考慮全部出售，以實現最大收益。

現階段我不認為日本政府會出手限制外國人買日本物業，但建築成本上升、建築工人短缺、地皮供應有限卻是不爭的事實，日本樓價必定會持續上升，我預計大阪樓價今年升幅將超過一成。