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最近有朋友問我,多年來在海外物業市場立足,到底是時勢造英雄?抑或是英雄造時勢呢?在我看來,能夠洞悉環境及市場需求並順勢而為固然重要,但要如何在市場變化及危機中不斷自我求變、創造機會,這才是我的生存之道。記得早在2019年,我洞悉到經已沉寂一時的英國物業市場將要強勢回歸,於是開始把英國物業重新引入至香港銷售,更成功贏得「頭啖湯」。到2020年,英國央行宣布減息、英鎊匯價跌至9算、減免海外印花稅等政策下,一時之間行內湧現大量不知名的英國物業代理「cap水」。然而風光過後,這些英國物業代理大部份都經已被淘汰。數據不騙人,有多少代理能夠像我一樣,夠膽說這三年來售出的英國樓,每一間都在升值,每一間都可成功放租呢?

英鎊兌港元匯率創新低,通脹和息口卻齊齊上升,令不少客人陣腳大亂,近日我被問得最多的是:「英國樓還買得過嗎﹖」市場愈動盪,我們愈需要冷靜,兩年來我一直告訢大家,買英國樓要趁「三低一高」入市,即樓價低、利息低、匯率低,但租金回報高;看看現時情況,樓價高了,利息也高了,但匯率大跌,租金急升,變成「三高一低」,部分經驗不足的投資者見形勢有變,無法分析現況,結果自己先被嚇窒。

自從我們率先將英國屋引入香港市場後,過去一年多,最暢銷的英國樓盤幾乎都集中在倫敦近郊或Home Counties,我們亦成為全港最多英國洋房別墅盤在手的代理。曾經有人問,市場趨勢是否從此改變﹖非也非也,買海外樓不離自用或投資,這兩年出現移民潮,用家當然大增,但投資者其實一直都在,而投資結合自用,更形成一股龐大需求。

面對全球經濟不明朗,英國通脹與息口齊升,很多人問我為何還夠膽賣英國樓。會問這條問題,多數都是投機者,只着重眼前的不利因素,沒有認真的研究過英國樓市。英國息口雖仍處於上升周期,但預期到明年底才升至2.5厘,而且高息口不代表樓價會下跌,「磚頭」永遠是最佳的保值的工具。

英國通脹與息口齊升,市場普遍預期樓市稍為降溫。說到加息,香港人不會陌生,九十年代供樓利息曾高達13厘,而現時英國加息,預期到明年底升至2.5厘。加息的原意是壓抑通脹,英國政府不希望市場過度熾熱而爆煲,不過當地樓市持續活躍,尤其租務市場需求強勁,樓價升幅或會放緩,但實在難言下跌。根據全英房屋貸款協會較早前公布的第二季資料,倫敦平均樓價約54萬英鎊,遠遠拋離其他地區,按年增長6%,高於全英平均價97.4%,可見「London Is London」,倫敦的地位始終無可代替。

英國在一個月內經歷巨變,英女王伊莉莎白二世離世,卓慧思接替約翰遜成為新任首相,剛上任便要面對許多經濟挑戰,包括英鎊貶值、40年來最高通脹率、因俄羅斯入侵烏克蘭導致的能源價格飆升等。在我看來從來沒有不適合投資的時代,只是在經濟低迷的時期,更要小心選擇投資在哪個領域。趁英鎊低水時期投資英國物業,雖然利息加了,但因為移民潮導致當地租務需求強勁,租金一直上升。現時不論是倫敦或周邊城市的物業都非常渴市,幾乎一放租即租出。這批「準」移英港人,預算一般不多,多數會選擇生活指數較低的中型城市。位於倫敦西邊的雷丁,有「英國矽谷」的美譽,就業、交通、升學等配套完善,亦曾被英國傳媒選為英國最佳的工作及生活地區,租賃市場龐大。

投資專家

Amous Lee
CEO & Partner
Amous Lee
Executive Director & Partner