最近有朋友問我，多年來在海外物業市場立足，到底是時勢造英雄？抑或是英雄造時勢呢？在我看來，能夠洞悉環境及市場需求並順勢而為固然重要，但要如何在市場變化及危機中不斷自我求變、創造機會，這才是我的生存之道。記得早在2019年，我洞悉到經已沉寂一時的英國物業市場將要強勢回歸，於是開始把英國物業重新引入至香港銷售，更成功贏得「頭啖湯」。到2020年，英國央行宣布減息、英鎊匯價跌至9算、減免海外印花稅等政策下，一時之間行內湧現大量不知名的英國物業代理「cap水」。然而風光過後，這些英國物業代理大部份都經已被淘汰。數據不騙人，有多少代理能夠像我一樣，夠膽說這三年來售出的英國樓，每一間都在升值，每一間都可成功放租呢？

英鎊兌港元匯率創新低，通脹和息口卻齊齊上升，令不少客人陣腳大亂，近日我被問得最多的是：「英國樓還買得過嗎﹖」市場愈動盪，我們愈需要冷靜，兩年來我一直告訢大家，買英國樓要趁「三低一高」入市，即樓價低、利息低、匯率低，但租金回報高；看看現時情況，樓價高了，利息也高了，但匯率大跌，租金急升，變成「三高一低」，部分經驗不足的投資者見形勢有變，無法分析現況，結果自己先被嚇窒。

自從我們率先將英國屋引入香港市場後，過去一年多，最暢銷的英國樓盤幾乎都集中在倫敦近郊或Home Counties，我們亦成為全港最多英國洋房別墅盤在手的代理。曾經有人問，市場趨勢是否從此改變﹖非也非也，買海外樓不離自用或投資，這兩年出現移民潮，用家當然大增，但投資者其實一直都在，而投資結合自用，更形成一股龐大需求。

面對全球經濟不明朗，英國通脹與息口齊升，很多人問我為何還夠膽賣英國樓。會問這條問題，多數都是投機者，只着重眼前的不利因素，沒有認真的研究過英國樓市。英國息口雖仍處於上升周期，但預期到明年底才升至2.5厘，而且高息口不代表樓價會下跌，「磚頭」永遠是最佳的保值的工具。

英國通脹與息口齊升，市場普遍預期樓市稍為降溫。說到加息，香港人不會陌生，九十年代供樓利息曾高達13厘，而現時英國加息，預期到明年底升至2.5厘。加息的原意是壓抑通脹，英國政府不希望市場過度熾熱而爆煲，不過當地樓市持續活躍，尤其租務市場需求強勁，樓價升幅或會放緩，但實在難言下跌。根據全英房屋貸款協會較早前公布的第二季資料，倫敦平均樓價約54萬英鎊，遠遠拋離其他地區，按年增長6%，高於全英平均價97.4%，可見「London Is London」，倫敦的地位始終無可代替。

英國在一個月內經歷巨變，英女王伊莉莎白二世離世，卓慧思接替約翰遜成為新任首相，剛上任便要面對許多經濟挑戰，包括英鎊貶值、40年來最高通脹率、因俄羅斯入侵烏克蘭導致的能源價格飆升等。在我看來從來沒有不適合投資的時代，只是在經濟低迷的時期，更要小心選擇投資在哪個領域。趁英鎊低水時期投資英國物業，雖然利息加了，但因為移民潮導致當地租務需求強勁，租金一直上升。現時不論是倫敦或周邊城市的物業都非常渴市，幾乎一放租即租出。這批「準」移英港人，預算一般不多，多數會選擇生活指數較低的中型城市。位於倫敦西邊的雷丁，有「英國矽谷」的美譽，就業、交通、升學等配套完善，亦曾被英國傳媒選為英國最佳的工作及生活地區，租賃市場龐大。