自日本開關以來，在公在私已飛過好幾轉，五個月內報了兩年半未曾踏足之仇。每次到訪日本，都加深了我對投資當地的信心，以關西機場為例，去年剛開關時旅客不算多，但最近一次人流明顯增加，相信很快便追上疫情前的盛況。日本國家旅遊局（JNTO）上星期發表報告，二月訪日遊客接近一百四十八萬，達到2019年同月的57％水平，其中韓國遊客約佔五十七萬人，恢復近八成水平，越南遊客增長42％，印尼遊客增長9％，新加坡遊客增長4％，均超越疫情前數量。事實上，我們公司管理的大阪民宿入住率亦持續高企，每次有香港同事想預約訂房，都要幾經安排才能入住，出租情況理想。

話說回來，最近頻頻飛大阪，原因之一是我們在大阪西區千代崎的發展項目The Peak Chiyozaki Osaka Dome接近落成。The Peak Series是FMI Japan近年在大阪開發的物業系列，由較早期的The Peak Namba、The Peak Shinsaibashi，到近期的The Peak Tengachaya，以至正在銷售的The Peak Chiyozaki Osaka Dome，全部都是我們在日本辛苦建立的成果，看着成品一幢幢落成，不但得到買家的讚賞，而且切切實實幫他們賺到滿意的租金回報，當中的滿足感是一直推動我向難度挑戰的動力！

十年有望升值40%

大阪西區是日本人住宅區，同時是熱門觀光點，樓盤附近有大阪巨蛋，還有大型商場Aeon、Foleo、Super Viva Home等，是用家和遊客通吃的地段。去年尾我曾經帶一位新加坡客到The Peak Chiyozaki地盤實地視察，這位客人兩年前錯過了The Peak Tengachaya大歎走寶，於是特地跟我到大阪參觀樓盤，結果逗留不到一小時便決定入手，因為以物業的位置和質素來說，樓價實在超值，為免再次後悔，他令次非常果斷。

The Peak Chiyozaki預計今年七月落成，屬短樓花項目，以目前日圓兌港幣維持五算計，售價由一百九十五萬港元起，預計租金回報達五厘，比起新加坡和香港的小型單位甚至豪宅為高。若以大阪未來五至十年的投資前景來看，預計樓價連匯率的升值空間足有四成。

全幢物業回報5-10%

日圓貶值，對有實力的買家或集團而言是投資全幢物業的大好時機，不要被「全幢」兩字嚇倒，日本的全幢物業有平有貴，視乎樓齡和地區而定，以一幢位於大阪道頓堀的中小型全幢住宅連地皮計，售價不足四百五十萬港元，現收租金回報5%；另一幢位於東京千葉市的物業連地皮，售價八百三十萬港元，現收年租六十八萬，回報高達8.3%。如果以相同價錢投資香港納米樓，回報只得2%，但在日本擁有永久地權，享有重建價值，我認為是「抵食夾大件」！要留意的是，千萬別貪平買入樓齡太舊或日久失修的物業，作為代理，我非常重視把關工作，我們推薦給客人的物業都是黃金地段的熱賣項目。根據過往經驗，全幢物業一出廣告便火速售罄，所以我們最近引入更多選擇，但我不擔保想入手的買家都有機會買得到，因為貨源有限，只能奉勸大家一句——機不可失！