去年年頭的時候，曾經寫過一篇兔年地產運程，預測2023年的海外樓市走勢，不少朋友都說看得津津樂道，笑說我簡直是神預測。當時的我曾預測日本將會有喜慶星、驛馬星與財帛星三星拱照，先有關西盛事「大阪世博」和世界級喜事「夢洲賭場」將陸續開幕和落成，喜慶之事一浪接一浪。在驛馬星的照耀下，去年1月至11月的旅客量累計超過2233萬人次，是自2019年以來再度突破二千萬人。三年沒得去日本，終於可以再次重聚，身邊不少朋友上年去了至少四次日本。

財帛星當然是指日圓了，去年日圓匯率持續低位，曾低見5.2算，不論是對買家或是對旅客來說都添加了不少吸引力，置業的變相直接七五折；對旅客而言，購物和吃喝都變得非常超值，日本旅遊的吸金力自然會遞增。至於2024年的海外地產市場又會是怎樣呢？

日本經濟再次起飛

先說很多人都很關心的日本樓市，日本樓市去年吉星高照，時來運到，今年我預測將會延續去年的運勢，日本政府在去年尾發表經濟預測，預計2024年度實際GDP增1.3%，比半年前的預測上調0.1個百分點。從實際金額看，日本GDP將會創出首次突破六百萬億日圓的歷史新高。2023年只是序幕的開始，未來幾年才是真正的戲肉，距離2025年世博會、2030年賭場開幕尚有好幾年，相信未來幾年的發展步伐會愈來愈快，整體來說物業市場前景將繼續一片光明。

或有小人 但無礙市場發展

唯獨要有三點要留意，日本樓市的財運在下半年開始會有些「暗耗」，主要是因為日圓匯率和利率的變化，日圓兌美元匯率自2021年底以來已下跌約20%，2023年全年累挫7%，主要原因是日本央行維持超低利率。市場普遍認為日本今年第二季調整貨幣政策，結束實施將近8年的「負利率政策」，意味着日圓匯率有機會在今年回升，要入市的可能要把握在今年上半年的低位入市了，我覺得只要仍在6算之下，入市仍然是超值的。

第二，日本樓市今年小人會較多。市場愈熱切，走入市場的害群之馬便愈多。早前日本竟然出現電線缺貨，需要等待三個月，相信是有人故意大量收購，壟斷市場，乘機抬價，建築成本上升，少不免會影響市場售價，這些市場的害群之馬就是我最討厭的東西，但無奈能做的不多，有意入市的，建議提早計劃你的投資方案，避免讓這些害蟲得利。

第三是靚地皮、靚物業愈賣愈快，在世博來臨和賭場開幕的「雙囍臨門」好消息帶動下，物業的買賣速度可謂加快了兩至三倍。還記得在去年4月日本政府公布批准在大阪建造全國首間賭場連度假村時，當時我正與客人在大阪睇樓，一聽到消息，客人馬上拍板買下整幢物業。很多位置較有優勢的地皮，不出兩三小時就已經有買家，買家包括日本人、香港人、新加坡人，大家都是非常積極，所以勸大家看中甚麼物業和地皮，最緊要出手夠快。

總括而言，2024年仍然會是日本樓的天下，早前在大阪過聖誕，完全感受到大阪人上下一心準備2025年世博的來臨，就讓我非常興奮，我已經急不及待見證今年日本樓市的興旺了。