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這星期,英鎊插水,買英國樓再度成為熱門話題,上個月一個五十萬鎊的物業,大概要四百六十萬港幣,這星期你只需四百一十萬,足足平了五十萬!這一下衝擊喚醒了一批久違的投資者出現在我們的展銷會,而一直猶豫不決的自住客終也痛下決心,我敢說這些買家絕對不會後悔趁低入貨的決定。坦白說這兩年我們的客人九成都是自住多,對於他們的要求,我們都很清楚,反而是英鎊下跌後,近一個月明顯多了投資客,說明了有利可圖。以倫敦市中心為例,現時租金回報已達四厘,周邊更達五厘至五厘半,比很多投資都來得可靠,這也是自零八年以後,十幾年未見過的高位。而這兩三年來,經我們買樓的買家,收的租金亦都比預期高,租出的速度亦非常快。事實上現時入貨,輸極有限。

兩年前,我告訴大家要趁「三低一高」入市,當時英國樓價低、利息低、匯率低、租金回報高。兩年以來英國樓價持續上升,利息亦加了幾次,但同時租金亦不停上漲,最重要的是英鎊的匯率創新低!我一直強調海外投資最重要是看匯率,匯率一定要低,投資才有優勢。事實上,我個人並不覺得英國現時的樓價很高,因為她只是追回所失的歲月,還未到最高點,特別是倫敦黃金地區,價格並沒有很大的增長。至於利息,亦也未到二○○八年金融海嘯前的歷史高位。但大家必須留意兩點,一是租金,英國近期的租金維持高位,有超過四厘的回報,明顯有強勁的需求,我們很多投資客人,未收樓已經有租客在排隊。另一點是英鎊匯率處於新低,作為海外投資,匯率最不容忽視,你不單以等於折扣價入市,日後你亦可等待匯率升上時放售獲得更大的利潤!

最近有客人問我,英國好不好住?賣了英國樓十多年,說實話怎會沒有幻想住在英國,但那應該是很早的年代了。還記得第一次踏足倫敦,看見夢想中的Big Ben,又大又漂亮的海德公園,四處都是特色餐廳,是名副其實的大都會,加上我很喜歡看歌劇,住在英國是夢寐以求吧!但當年的英國並不是人人住得起,因為消費甚高,特別是經歷過英鎊一兌十六的年代,連坐的士都貴過人。英國好不好住其實很看個人,有人住不慣可能只因為不喜歡英國的天氣,經常下雨,容易讓人抑鬱。所以英國人特別喜歡問人How’s the weather today?都是讓大家feel good。其實,任何地方有好亦會有壞的一面,新加坡、日本或香港都一樣。

最近身邊有不少年輕人辭職去創業,感到這一代非常大膽,亦好有抱負;回想自己廿多歲時,創業都只是幻想,始終覺得趁年輕打工累積經驗重要,因為很多時年輕人創業靠的是一股衝勁,頭兩年戰鬥力強大,但兩年後,各種狀況便會出現,要怎樣經營下去才是學問。好像上星期有位剛在扶輪社活動認識的朋友約見,說要向我「取經」,因為他的生意面臨最艱難的時刻。當知道我是新加坡人卻能在香港成功創業,希望從我身上找到曙光。說我成功實不敢當,但跟年輕人談談生意經,我是很樂意的,因為可以從他們身上了解市場,學習New Business,又可以refresh自己。

人應該有選擇,都值得有選擇,但人卻因為喜歡選擇,反而因為太多選擇而不懂得選擇。這幾年,我見證着香港人買海外樓的情況,坦白說有點像患上選擇困難症。我們有位真實買家,一年前他想找一個四十萬鎊的英國樓,但就是選擇困難,又想租又想買二手,最後決定飛去英國自己揀,然後發覺租樓原來十分困難,買二手樓亦是。看着樓價不停升,租金不停漲,最後回香港跟我們買了一個九十萬鎊的物業。

近幾個月,香港人都覺得「手緊」了,荷包的錢像被偷走了一樣。因為通脹上升,股票下跌,銀行加息,我們都無一倖免。加息的原意是壓抑通脹,政府不希望市場過度熾熱而爆煲,第二是想人們減少消費,多點儲蓄。但近十年放錢入銀行是沒有利息可言,現時有些定期儲蓄達三厘。換句話說,你的投資回報如果沒有高過放在銀行,倒不如把錢存入銀行,但是,大家又不要忘記放在銀行又追不到通脹,因為通脹已高過三厘!所以加息其實是一種信號,政府是叫你小心點,因為若利息太低,你會狂借錢,隨時爆煲。

Author

Amous Lee
CEO & Partner