日圓匯率高見「五五」算，近日有記者聯絡我預測後市走勢。說起上來，對上一次跟記者談及日圓匯率，是去年日圓跌至「四八」算的時候。現在回想去年的訪問內容，我有點沾沾自喜，因為我當時表示日圓會在低位企穩，不會一直下跌，事實證明我推測準確。

不時有人問我，很多東南亞城市已有賭場，好像新加坡、澳門、馬來西亞、菲律賓、柬埔寨等，大阪作為其中一員有甚麼獨特之處？首先大家要清楚不同城市的特色，我曾經去過以上地方的賭場，先說澳門，除了賭之外沒有其他主業，加上人口有限，地方有限，雖然有空間發展演唱會經濟，但遊客主要目的及城市生產總值都來自賭業，略為獨沽一味。

等了足足七年，終於等到大阪世博會正式登場，開幕當日我相約方健儀在九條站一起出發，沿途所見全是前往夢洲的乘客。到達後我們冒着風雨排了個多小時才能進入會場，場內場外人山人海，誰說世博會門票賣得不理想？

上月到大阪巡視業務後，我馬上直飛上海，其實今次在上海只逗留三日兩夜，但過程有深刻體驗。第一站先到FMI上海的全新辦公室與客人會面，我發覺內地客的思維跟香港和新加坡客截然不同。他們買樓要考慮很多因素，不一定為投資，可能為子女讀書、退休自用、醫療等等，我們討論連串問題後才說到地產；反觀香港和新加坡買家只聚焦於物業，而且非常直接，只有買或不買，喜歡或不喜歡。

先宣傳一下，最近我開了TikTok帳號，接着會開小紅書和YouTube，所以我最近飛大阪巡視業務，特別安排市場部團隊隨行，拍攝公司旗下所有已落成及興建中的樓盤，準備在新頻道中與大家分享。為甚麼我想要晒冷呢？因為眼見有人將舊樓翻新就吹噓成發展商，有人起兩幢樓又自認是發展商，我把心一橫，決定讓大家看看我十年來默默耕耘的成果。

在我印象中，香港買一手樓有完善機制，價單、折扣、流程、成交的透明度極高，但老實說，我們過往主力賣海外樓，接觸香港地產的機會有限。直至去年，政府呼籲業界齊心做好香港，我們開始留意本港地產的買賣流程，發現有些買樓手續比起很多國家都要保守。