在10月份，英鎊插水，兌港元匯率曾跌至8.15的新低，身邊很多人說要大手掃英磅賺匯率，我忍不住建議他們買外幣倒不如投資英國樓。買英磅你只能賺取匯率帶來的差價，但投資英國樓，除了匯率，你還可以賺來物業升值的價值，放租的物業更有出租回報。你可能會說現在樓價高，怎樣買都貴。倫敦樓價高是鐵一般的事實，不過英國南部的布里斯托（Bristol）便仍然有很多高質素、細價的選擇。

如果大家有留意英國新聞，相信都知道英國政府公布了近50年來最激進的減稅方案，加上加息步伐未能跟上美國，導致英鎊兌美元一度大跌至37年來的新低。在這一年間鎊匯下跌超過20%，若以港元計算，英國樓價正好回落至兩、三年前的水平，再加上削減印花稅，令近日查詢英國物業的人數倍增。不過與此同時亦有些朋友問我：「英國通脹與息口齊升，不是把錢存進銀行更好嗎？」現時本港定期儲蓄利率最多只有3厘幾，在追不上高通脹的情況下，身家變相縮水。然而在英國收租卻可有高達5厘回報，還未計算將來樓價升值及鎊匯反彈等因素，所以在我看來「磚頭」更見安全保值。

在上星期的公眾假期，我們舉行了英國置業及地區分析博覽，一次過介紹英國六大熱門地區。不少客人跟我反映，擔心在全球經濟變差、加息，加上英鎊急挫的情況下，樓市會跟隨下跌。我有時覺得香港的投資者欠缺的就是長線分析和當機立斷，大家知不知當香港人還在擔心升勢放緩的時候，美國買家已經趁英鎊兌美元匯率跌至37年新低，紛紛湧入英國樓市「執平貨」了。除了英鎊貶值變相減價，英國財相關浩霆早前宣布削減土地印花稅（SDLT）。在新政策下，買細價樓變相折上折，購入40萬英鎊左右的樓，就可以享受最大折扣。坦白說，Zone 1、2未必有太多選擇，我會推薦位於倫敦北面的熱門通勤城鎮屈福特（Watford）。

最近有朋友問我，多年來在海外物業市場立足，到底是時勢造英雄？抑或是英雄造時勢呢？在我看來，能夠洞悉環境及市場需求並順勢而為固然重要，但要如何在市場變化及危機中不斷自我求變、創造機會，這才是我的生存之道。記得早在2019年，我洞悉到經已沉寂一時的英國物業市場將要強勢回歸，於是開始把英國物業重新引入至香港銷售，更成功贏得「頭啖湯」。到2020年，英國央行宣布減息、英鎊匯價跌至9算、減免海外印花稅等政策下，一時之間行內湧現大量不知名的英國物業代理「cap水」。然而風光過後，這些英國物業代理大部份都經已被淘汰。數據不騙人，有多少代理能夠像我一樣，夠膽說這三年來售出的英國樓，每一間都在升值，每一間都可成功放租呢？

英鎊兌港元匯率創新低，通脹和息口卻齊齊上升，令不少客人陣腳大亂，近日我被問得最多的是：「英國樓還買得過嗎﹖」市場愈動盪，我們愈需要冷靜，兩年來我一直告訢大家，買英國樓要趁「三低一高」入市，即樓價低、利息低、匯率低，但租金回報高；看看現時情況，樓價高了，利息也高了，但匯率大跌，租金急升，變成「三高一低」，部分經驗不足的投資者見形勢有變，無法分析現況，結果自己先被嚇窒。

鐵路盤一向都是市場焦點，鐵路交通網絡更趨完善下，既可縮短交通時間，在繁忙時間更可避免塞車，而且，周邊屋苑都會受惠，推升區內住屋需求及租務需求，刺激樓市，投資客亦會瞄準具升值潛力的屋苑。同樣，英國倫敦在過去十多年也受到鐵路效應影響，鐵路沿線物業的升幅表現明顯突出，尤其將於來年五月前全面通車的橫貫鐵路伊利莎伯綫（Crossrail - Elizabeth Line）最受注目。