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要賺取四厘回報,別妄想能進駐倫敦核心區,但正如黎明金句「核心外圍是核心的內圍」,在距離倫敦市中心半小時車程以內的地區,在未來將會成為核心的一部分。我們早在兩三年前已看準横貫鐵路(Crossrail)沿線屋苑的潛力,與英國著名發展商合作銷售十多個鐵路屋苑,包括倫敦金絲雀碼頭(Canary Wharf)、斯特拉特福(Stratford)、白教堂(Whitechapel)、胡列治(Woolwich),以至鐵路西行的終點站雷丁(Reading),眾多項目的銷情都非常理想,當中部分項目經已收樓並出租,租金回報達四至五厘,未來更可賺取物業升值的差價。
近幾個月,不論朋友還是客戶,都對英國樓市充滿疑問。我經常強調,買海外樓是長線投資,並非一年半載的短炒,正如香港的家長們,在現時英國政治經濟不明朗的情況下,也沒有動搖送子女到英國升學的決心,因為大家相信的是制度,以及未來的前景。選擇在英國居住或置業的香港人,大部分都希望為子女提供一個更好的教育環境,因此名校區的物業永遠有價有市。優質校區能帶動樓價,正如九龍塘的樓價和租金抗跌力強,逆市中仍居高不下。在英國,Kent(肯特郡)是名校區的代表之一。
不論是投資房地產也好,投資股票也好,要笑到最後成為終極贏家,必須要有正確的投資心態與觀念。我經常都會提醒我的客人,投資時不要貪心,更不要有希望可以賺到盡的心態。早前英鎊匯價急瀉,兌美金一度跌到1.035,創下37年新低。當時有客人跟我說,等到兌美金1比1時便會入貨。我夠膽說,假如英鎊兌美金跌至1比1,你都不會夠膽入貨!現時英鎊兌美金再次升穿1.13水平,我肯定你更加不會買,因為心態上你會覺得現在才買便「蝕」了。投資海外物業也一樣,現時縱使英鎊兌美金再次升穿1.13水平,仍然比起上年同期跌逾20%。機會不等人,現時機會難得再次出現了,你又有沒有勇氣去把握呢?
全球經濟動盪,面對俄烏戰爭推高能源和糧食價格、通脹嚴重、中國的「清零」拖累經濟等等,很多人都不知應該將錢放在何處投資。股市下跌,加密貨幣市場持續低迷,要將錢放在銀行嗎?儲蓄利率最多只有三厘多,通脹都追不上,身家只會自動縮水。「磚頭」永遠是最佳的保值、避險功具,再者現在英國的租金回報愈升愈有,倫敦周邊地區租金回報可達5.5厘。
近日英鎊持續疲弱,更一度創37年新低,對於正在計劃移英或投資英國物業的港人來說,當然是一個千載難逢的好時機。我們集團在今個月初舉辦了英國置業及地區分析博覽,一次過介紹英國六大熱門地區,全日更吸引近700人次入場。礙於博覽會當日時間有限,一些我自己很喜歡的英國Home Counties都未能為大家一一介紹,當中包括查詢度相當高的Milton Keynes。作為倫敦的通勤城市,Milton Keynes是不少人的首選。而以樓價來說,3及4房全新屋苑式洋房別墅的入場價約45萬鎊,若以現時英鎊匯價計算,即港幣400萬便已可在當地住大屋了!如果你並不是打算自住,而是想到有「投資天堂」之稱的倫敦作長線投資的話,我會介紹你到西倫敦Acton W3這個地方。
過去兩年,英國樓價曾升近最高頂位,平均升幅超過兩成。如今英國經濟受到衝擊,匯率加上樓價走低,倫敦樓變相減價近20%,出現了一個難得的低價入市機會,回歸倫敦市場。當然,倫敦不同地區的樓價差別極大,核心靚區的天價樓,對一般用家來說可能五折也買不到,與其要花一大筆印花稅,不如在倫敦新發展區買兩個細價單位,各收5%回報更加吸引。最近向客人介紹西倫敦W3 Acton,但近年受惠於Crossrail鐵路開通,促使倫敦交通局(Transport for London, TFL)投資10億英鎊發展社區。