在上年8月英鎊兌港元剛突破10算時，我曾從過往一年匯率走勢中預測英鎊當時會挑戰180天的10.26價位，及後就是一年的10.5高位。現在看來，這個估計還是有點保守，在短短半年間，英鎊就飆升至高峰10.99的位置，雖然美國國債收益率飆升導致匯率有些回落，但英鎊仍然高企10.75，逼近3年高位。你問我英鎊到底到頂了嗎？絕對沒有，所以，我再一次奉勸打算在英國置業的準買家，「換錢」要趁早。

提起日本，必定會首先聯想到東京和大阪，兩地雖然同時是日本的大城市，但特色卻是截然不同。而在海外物業市場這一環節，兩地更是各展所長。不過，鍾愛日本的投資者們，其實也會放眼更多其他地區，因為投資日本的可貴之處在於，每個地方都有其獨有的價值，而不能被其他城市取代，而名古屋正正就是其中之一。

今天剛收到泰晤士報消息指英國印花稅假期可能會延長至今年6月，而且通過的機會很高，但大家也不要因此鬆懈，放慢睇樓的步伐，因為按揭審批需時，如果3月還未做好決定，基本已無緣印花稅假期。但你問我印花稅假期是否左右投資英國樓的主因？非也，如果能在印花稅假期內買到心頭好當然最好，但投資要看長線，若果只為節省15000鎊而買下破舊、無發展空間的現樓，結果5年後跑輸大市，那豈不是「贏粒糖，輸間廠？」

就我而言今年將是最考驗投資者警覺性（Alert）和靈活性（Flexibility）的一年，在環球經濟轉差下，很多過往強勢的豪宅區表現未如理想，包括倫敦Zone 1 Hyde Park和Kensington物業跌幅都近兩成，反而很多入場門檻低、尤其是新興活化區在「疫」市更受新晉投資者的青睞，樓價節節上升，海外投資者絕對要時刻對市場留神才能找到新世代的「潛力盤」。那麼在「疫」市下備受關注的倫敦樓市又有哪些地方跑出？數據上，Croydon正是大贏家。

倫敦向來都是海外地產界的寶地，幾乎每一個區域都會有投資者追捧。不過，不少Zone 1地區都經歷過爆發性升幅，樓價高企，因此令到不少有意入場的投資者卻步。對此，我更建議投資者不要「企硬」，試着留意一下尚未升值的地區，因為這些地區一旦等到活化時機一到，價值將會迎來巨大的增幅。為甚麼我會強調活化呢，因為倫敦多年來經歷的大大小小活化故事，都印證了投資未來的重要性。

在海外地產界打拼超過20年，我觀察到幾個投資道理是放諸四海而皆準的。 第一當然是「Location！Location！Location！ 」，核心地段永遠能帶來人流，「人氣」充足，物業自然有追捧；另一個道理就是「Regeneration is the biggest winner！ 」，活化計劃帶來的基建 和發展都是吸引外來人進駐的要素，發展後該區生活指數提高又會引來高收入人士遷入，逐步紳士化（Gentrification），提升地區長遠競力； 而有眼光有膽識趁Regeneration低價時買入的投資者，便是最大的贏家。