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適逢移民英國熱潮,經常有客人會問英國到底有甚麼區好住,條件是不想住在倫敦市中心,但又想子女考進好學校而又住得舒適方便。由於這些客人通常都是一家移民,所以我會直接建議他們住屋,一來空間夠大,二來不少靚區都有屋類物業可供選擇,價錢比起市中心更符合他們的經濟條件。事實上,不止是港人買家,英國本地人對於買屋亦是不遑多讓。根據英國國家統計局(ONS)的數據顯示,英國屋的平均樓價截至今年8月為止按年升了超過11%,而且英國各區均錄得升幅,足以證明英國屋類的本地吞吐量已是相當驚人。

「買樓要付首期」,這本是投資物業的鐵律,但原來並非放諸四海而皆準。 在香港這個對房地產需求極高的城市,有些發展商會推出「呼吸Plan」,銀行亦有按揭保險計劃,但最多也就是讓準買家最多可以借到8成至9成按揭,一定程度遏止了市場熱度。 然而,原來在日本,「付首期」並非常識,三井住友信託銀行發佈的調查結果顯示,申請按揭的日本人中,「零首期」就佔近3成,可見在樓價高居不下和歷史性低利率為背景下,沒有儲蓄就買樓的人正顯著增加。 要注意的是,就算同是日本人,也不是每個人都有資格「零首期」,一般只有在日本長住,在任職公司有足夠年資,且有非常穩定收入的日本人才可申請,海外投資者基本免問。但這顯然無礙近年國際投資者對日本的興致。

還記得2013公司成功開拓香港首個布里斯班的物業市場,反應非常熱烈,銷情非常理想,因此我對於布里斯班一點也不陌生。不過後來因為印花稅和貸款的問題並沒有再涉足當地市場,不過眼見在去年疫症爆發之下,布里斯班的物業市場表現如此強勁,這對於所有投資者來說可謂是全新的機遇。

如果大家有留意日本房地產市場,不難發現最近二十年日本的新樓供應愈來愈少,最近一年東京圈新建住宅的發售量只有過去最高的2000年的三分之一左右,但樓價則不斷上升,平均呎價達到6,083萬日圓,比當年高一半。 同是大都市的大阪亦有類似的情況,根據不動產經濟研究所數據顯示,大阪市公寓最近十年的平均價已從3,361萬日圓升至4,132萬日圓,而且在疫情下攀升超過一成,足以反映本地需求之強勁。

位於倫敦旁的幾個郡(亦稱作Home Counties),包括Hertfordshire、Surrey、Kent、Berkshire、Hampshire,Sussex和Essex等,是英國全國人口最稠密的地區之一,這些地方在外界眼中一向是相對較為富裕的地方,教育水平高,失業率低。主要原因是這些地區都在倫敦市的通勤範圍內,與市中心相距不到1小時的車程,因此很多倫敦上班族都會在這些Home Counties定居。 因此亦可以在HM Land Registry見到,上述提及的倫敦周邊諸郡洋房別墅價格按年平均升了超過8%,可見倫敦市的漣漪效應影響甚大。而在這幾個郡之中,Hertfordshire是非常值得一提的,事關在去年的Halifax Best Places to Live排行榜中,東面的East Hertfordshire獨占鼇頭,在綜合各項指數後,成為了英國年度第一最佳居住地。

近日岸田文雄的上任為日本經濟帶來了一些震動。先是上任前由於普遍民眾對新政府班子的經濟政策抱有期待而令到股價拉高,然後在他主張「新型日本資本主義」並提出上調資本利得稅後,日經指數一度下挫,最後在他表明暫不對出售股票等金融收入加強徵稅後,日經指數再度回升。各界對於岸田的期望不一,有人認為他能夠帶領日本經濟再度起飛,有人會質疑,但最重要的還是是全球投資者的眼光。

投資專家

Amous Lee
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